Procédure collective et bail commercial : quelles sont les possibilités de résiliation ?
Lorsqu’une entreprise locataire d’un local commercial fait l’objet d’une procédure collective, la question de la poursuite ou de la résiliation du bail se pose rapidement. Cette situation implique souvent des enjeux financiers importants, tant pour le bailleur que pour le locataire en difficulté. La législation française encadre strictement les conditions dans lesquelles la résiliation peut intervenir, en tenant compte des objectifs de la procédure collective et des droits des parties.
La résiliation à l’initiative du mandataire judiciaire
L’ouverture d’une procédure collective n’entraîne jamais automatiquement la résiliation du bail commercial. Le contrat continue de produire ses effets, sauf décision contraire du juge-commissaire.
Le mandataire judiciaire, représentant des intérêts de la procédure, peut toutefois demander la résiliation du bail. Cette demande est adressée au juge-commissaire, qui apprécie si cette mesure est nécessaire à la bonne conduite de la procédure. Deux situations principales peuvent justifier une telle demande :
- Sauvegarde de l’entreprise : si la résiliation est indispensable pour permettre la poursuite de l’activité dans des conditions viables, notamment en cas de restructuration ou de transfert d’activité.
- Absence de fonds pour honorer le bail : dans le cas d’une liquidation judiciaire, si l’entreprise ne dispose plus de ressources suffisantes pour payer les loyers postérieurs au jugement, la résiliation peut être prononcée pour éviter l’aggravation du passif.
Cette faculté permet d’adapter le sort du bail à la réalité économique de l’entreprise et aux objectifs de la procédure collective.
La résiliation à l’initiative du bailleur
Le bailleur conserve également certains droits en matière de résiliation, mais ceux-ci sont strictement encadrés par le Code de commerce afin de protéger les chances de redressement de l’entreprise locataire.
Si le bail contient une clause résolutoire, celle-ci ne peut être invoquée que si elle a produit ses effets avant le jugement d’ouverture de la procédure collective. Autrement dit, si le bail a été résilié automatiquement pour non-paiement avant l’ouverture de la procédure, cette résiliation reste valable.
En revanche, pendant les périodes de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le bailleur ne peut pas demander la résiliation pour des loyers impayés antérieurs au jugement. Cette règle vise à geler les créances et à offrir une chance à l’entreprise de se redresser.
Le bailleur retrouve toutefois un droit d’action si le locataire ne s’acquitte pas des loyers postérieurs au jugement ou commet d’autres manquements après l’ouverture de la procédure. Dans ce cas, il peut solliciter la résiliation, mais seulement après un délai de trois mois suivant le jugement d’ouverture, afin de laisser le temps à l’entreprise de stabiliser sa situation.
En définitive, la résiliation d’un bail commercial en cas de procédure collective repose sur un équilibre entre la protection du bailleur et les objectifs de redressement ou de liquidation de l’entreprise locataire. Le mandataire judiciaire dispose d’une marge d’appréciation pour adapter le sort du bail aux besoins de la procédure, tandis que le bailleur doit composer avec des délais et des
